美國(guó)房子和中國(guó)的房子有很多不同,首先我們將從城鄉(xiāng)的定義,房產(chǎn)制度,產(chǎn)權(quán),房產(chǎn)稅的區(qū)別這幾塊做一下介紹:
1城與鄉(xiāng)村的定義
在中國(guó)人們生活的環(huán)境,城市和鄉(xiāng)村是截然不同的,城市是一個(gè)相對(duì)商業(yè)集中的地方,所有的機(jī)構(gòu)都在其中,無論你要購(gòu)物、吃飯、工作、娛樂,甚至看病,都必須進(jìn)城,人們居住在城里,局限在一個(gè)相對(duì)狹小的空間,造成了很多不便。但人們還是意守在城里,不愿出城,因?yàn)橐坏┻h(yuǎn)離城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中國(guó),城市就是城市,鄉(xiāng)村就是鄉(xiāng)村。
在美國(guó),不管是在紐約還是在洛杉磯,沒有絕對(duì)的城市和鄉(xiāng)村的區(qū)別,只有城中心有一個(gè)很小的相對(duì)集中的地方,其它都是像衛(wèi)星一樣幅射出去的各個(gè)城市和區(qū)域,每一個(gè)區(qū)域都有自己自成體系一套系統(tǒng),商店、飯館、醫(yī)院、學(xué)校,為居住在該區(qū)域的人提供了很大方便。人們不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的區(qū)域里都可以辦到。這就是中國(guó)和美國(guó)最大的不同的地方。
2美國(guó)的房地產(chǎn)制度健全
在美國(guó)的買賣房屋里面,有許多的第三方機(jī)構(gòu)來協(xié)助買賣房屋的進(jìn)程,這里面有估價(jià)公司,房屋檢查,公證公司,銀行、以及經(jīng)紀(jì)人制度,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司等等,每一個(gè)機(jī)構(gòu)都在買賣過程中發(fā)揮自己的功能,保證房屋買賣的公平和合理,也保證買賣過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)盡善盡美,沒有瑕疵。使房地產(chǎn)行業(yè)能夠公平、透明,健康、蓬勃的發(fā)展。
中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)近幾年剛剛起步,還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程,都存在許多問題。政府在不同時(shí)段的宏觀調(diào)控變幻莫測(cè),讓人無所適從。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)實(shí)際需求。
3產(chǎn)權(quán)的不同
美國(guó)是私有財(cái)產(chǎn)制,房屋的買賣包括土地,就是說,你買房的同時(shí)也同時(shí)買下了蓋房子的那塊地。而且美國(guó)的產(chǎn)權(quán)是永久性的,而中國(guó)的住宅產(chǎn)權(quán)是七十年期限,一般商業(yè)房產(chǎn)期限只有五十年。
4房產(chǎn)稅不同
在美國(guó),只要你擁有房子,你就要交納房地產(chǎn)稅。美國(guó)通常為1-3%,房產(chǎn)稅由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)亟逃⑨t(yī)療、交通和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)的規(guī)劃,制定不同的房產(chǎn)稅。其中加州差不多在1.2%左右,并且由于法案規(guī)定每年的上漲都非常少。
由于各州都有自己不同的標(biāo)準(zhǔn),并且相差比較大,所以你買了房子以后,每年都要交房地產(chǎn)稅,變成你擁有財(cái)產(chǎn)的持有成本,這也使得美國(guó)房屋的空置率降低,相對(duì)抑制了投機(jī)者的炒房行為。
我們知道,目前在中國(guó)有30%以上的空置房屋,主要是因?yàn)槿藗儼奄I房當(dāng)成是投機(jī),購(gòu)房后不是入住或出租,而是空置等待房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)爆漲,所以大部分投資房都是空置的。中國(guó)為了抑制房屋的空置率,也開始在幾個(gè)大城市試驗(yàn)征收房產(chǎn)稅,但房產(chǎn)稅率只有0.5%左右,不能起到預(yù)期抑制炒房的作用。
接下來從房源系統(tǒng),傭金支付以及貸款,貸款利息來說不同的地方:
1房源系統(tǒng)不同
在美國(guó)和中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里面,有一個(gè)根本上的差異,就是他們的房源系統(tǒng)。
在中國(guó),沒有一個(gè)統(tǒng)一的房源,各家房地產(chǎn)公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關(guān)系好的同業(yè)交換房源,但范圍大多很小,局限性很大。
美國(guó)有一個(gè)房源共享系統(tǒng)MLS,每一個(gè)紀(jì)紀(jì)人都把房源信息,傳輸?shù)竭@個(gè)系統(tǒng)上,所有上市的房子在這個(gè)系統(tǒng)中都非常透明,一目了然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子,而這房子不必是我所賣的。別的經(jīng)紀(jì)人也是同樣,可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠,藏污納垢的事相對(duì)減少。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)因此而蓬勃。
2房子的概念不同
在中國(guó),所謂買房,指的是買公寓房、買新房。而在美國(guó),買房一般是指二手房,獨(dú)立房。這里特別要強(qiáng)調(diào)的是,美國(guó)的獨(dú)立房,并不是中國(guó)人所說的別墅。雖然有些獨(dú)立房在外觀上和別墅差不多,但美國(guó)的獨(dú)立房中也有非常老舊,需要修繕的房屋,稱這些獨(dú)立屋為別墅,似乎不太恰當(dāng)。同樣是獨(dú)立屋,可以是上千萬美金的豪宅,也可以三、五萬的破爛房子。
在美國(guó)除了獨(dú)立屋之外,還有一種房子叫康斗,或城市屋,這是一種由兩戶以上連著墻的房屋,也可叫做連排房屋。這類連排屋的價(jià)值比獨(dú)立屋低得多,因?yàn)樗加械耐恋孛娣e比獨(dú)立屋小得多。當(dāng)然也要看房子所在的地點(diǎn)和城市的等級(jí)。我們?cè)谶@里所謂的比較,連排屋比獨(dú)立屋便宜,是指在同一地區(qū)。
在美國(guó)房屋的價(jià)值取決于兩項(xiàng),土地及建筑物。建筑物隨著年代的久遠(yuǎn)會(huì)越來越便宜,而土地則根據(jù)地區(qū)的開發(fā)和環(huán)境改變而增值。
3貸款的政策不同
在美國(guó)貸款買房,絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年。美國(guó)的貸款也有浮動(dòng)利率,但用的人很少,因?yàn)橘J款人要自己承擔(dān)利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)不論你用什么方式貸款,都可以在貸款沒有到期之前,重新貸款或全部還清。除非是房?jī)r(jià)貶值,你的房?jī)r(jià)還不了銀行的貸款,你需要補(bǔ)足差額,銀行就不會(huì)同意你重新貸款。
在中國(guó)貸款是采用浮動(dòng)利率,按照市場(chǎng)的變化,購(gòu)房者需自己承擔(dān)利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。有一個(gè)有趣的問題是在美國(guó)叫貸款,而在中國(guó)叫按揭。
4貸款的利息可以抵稅
在美國(guó)購(gòu)買房子后,你支付的貸款利息可以從個(gè)人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵(lì)民眾自購(gòu)房屋的優(yōu)惠政策。美國(guó)的稅賦比較重,如果你年薪五萬美元,購(gòu)買價(jià)值四十萬美元左右的房屋,貸款三十萬美元,每月要支付貸款約一千八百美元,其中利息平均一千五百美元,一年是一萬八千美元,在年終報(bào)稅時(shí),扣除一萬八千美元的利息,你的報(bào)稅基數(shù)就降低為三萬二千美元,節(jié)省了很多。所以租房不如買房,就是這個(gè)道理。
另外就是獨(dú)棟別墅的維護(hù)可能會(huì)比較麻煩,除了房屋的本身,屬于您土地上的花草樹木都需要定期打理。
5計(jì)算房屋面積不同
在美國(guó)用平方英尺來計(jì)算房屋的面積,而中國(guó)是用公制平方米,1平方米等于10.764平方英尺。
而且在美國(guó),獨(dú)棟別墅分占地面積和使用面積,占地面積就是以圍欄為標(biāo)準(zhǔn),使用面積就是房屋的面積。中國(guó)商品房分公攤和使用面積。