全國兩會剛剛落幕，北京市土地儲備中心便發布公告稱，CBD中服地塊的剩余6塊土地將于近期對市場招標。第二批出讓的6塊土地用途，全部為商業金融地塊。而幾乎就在這6塊土地公告入市之前不久，北京市政府亦批準了CBD核心區內首個高層建筑改造方案，萬科企業股份有限公司北京公司(下稱北京萬科)將于近期啟動贏嘉中心(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)的改造工程。
由于政府嚴格控制地價，因此，CBD的“去地王化”已成定局。而政府對于CBD的運營思路也從簡單的一次性獲得土地出讓收入轉換為獲取長期的稅收收入以及對GDP貢獻。
故人再來
3月13日，北京市土地整理儲備中心發布公告稱，朝陽區東三環北京商務中心區(CBD)核心區Z8地塊至Z13地塊(下稱中服地塊)將在近期發布第二階段招標公告，通過招標出讓國有建設用地使用權。目前，各地塊規劃方案正在進一步完善中。
北京市國土局一位官員告訴《中國經營報》記者，中服地塊后6塊土地的用途全部為商業金融用地，與2010年底出讓的地塊的限制性條件相同，地塊仍然將“建成后不得散售”作為限制性的條件，“我們早已經不把中服地塊當做房地產用地了。”他強調。
2010年底，中信地產、民生銀行、標準控股、遠洋地產等企業主導或參與競標聯合體在中服地塊第一輪的競標當中勝出。時隔半年，中服地塊剩余土地再行出讓，時景已經大有不同。“如果說第一次招標我們還擔心會不會出現地王的話，那么這一輪的土地招標，我們完全是從產業結構的層面考慮了，評標將選出符合并且能夠推進CBD已確定規劃功能方案以及企業。”前述北京市國土局官員向記者表示。
截至目前，包括遠洋地產、標準控股、中信地產等企業已經考慮再行競購中服地塊的后6塊土地。“這一點不難理解，因為這次土地出讓的投標條件中，對規劃方案的考量和評估，是與第一輪出讓時的方案一起進行的。也就是說，第一次投標的企業所遞交的規劃方案，是這兩批出讓土地的規劃方案。”北京中原地產首席分析師張大偉表示。
記者獲得的招標規定顯示，剩余6個地塊仍舊將規劃方案和使用權“捆綁”。只有參與第一階段(規劃設計方案投報)投標的投標人方有資格參與第二階段(綜合內容投報)的投標，如果是聯合體，則聯合體中必須至少有一家單位參與第一階段的投標。
除上述企業之外，正大置地、萬通置業等企業，也已經考慮購買后6塊土地的標書，但記者掌握的情況表明，在中服地塊第一批土地中競標勝出的民生銀行將不再參與第二階段6塊土地的競標。
商業一統
“從政府的角度而言，我們正逐步淡化CBD在運營過程中的房地產色彩，一是如果捆綁得太緊，受到政策的影響較大;二是如果CBD運營的最主要收入是土地出讓收入，那么也很難持續。”北京市CBD管委會一位官員向記者表示。
這一點北京市近期在CBD核心區建設的思路上已有集中體現。在CBD核心區第二批土地出讓前，北京市通過市長辦公會紀要的形式，批準了萬科上報的贏嘉中心B座改造方案。贏嘉中心B座總建筑面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬平方米。按照北京萬科公司上報的改造方案，該項目將進行包括外立面、內部裝飾以及非承重建筑結構在內的全面改造。
十分微妙地是，位于CBD核心區東南角的贏嘉中心項目的立項也是商業公建。這一點，與中服地塊后6塊土地的用途規劃思路，不無二致。
2010年10月，北京萬科以11.5億元的價格與中信地產達成協議，收購位于國貿橋東南角的贏嘉中心B座的全部產權。萬科股份副總裁、北京萬科總經理毛大慶明確表示，萬科將對此建筑進行全面升級改造，并確保延續其商業用途。
毛大慶粗略概算過對贏嘉中心B座改造項目的投資水平稱，改造成本至少在7000元/平方米，這意味著萬科的改造工程投資將至少花費2.8億元人民幣。至于獲批之后的改造投資水平，萬科方面表示，目前正在核算之中。
“從CBD核心區正式確立，到今天，已經超過了10年的時間，這個周期中，不僅建筑的功能需要滿足市場需求的變化而進行修正與改造，整個CBD的功能也適時地面臨完善與強化的問題，這就是CBD為什么會東擴、CBD核心區內的既有建筑業要改造的原因。”中國城市規劃研究院城市規劃研究室主任鄧東向記者表示。
收入再造
北京已經啟動了CBD的“東擴”工程，按照北京市政府批準的規劃，東擴之后的CBD將新增功能區面積近3平方公里，為實現這一東擴工程，僅朝陽區區級財政就將陸續投入70億元人民幣，而這還僅僅是預算投資額。這意味著，僅區級財政投資一項投入，便可使東擴新增的每平方米承載投資額超過230萬元人民幣的水平——這還尚未計算市級財政的投入以及社會、商業資本進入。那么，政府如此巨大的投資，所為何故?
政府收入結構的改變無疑是最重要的答案之一。一位曾參與CBD規劃方案論證的規劃專家向記者表示，按照當時確定的發展規劃，CBD在第一個十年中所解決的主要是基礎設施和硬件配比的問題——即通過建設符合國際標準的辦公及配套基礎設施，達到聚集國際級企業、發揮集群經濟效用的目的。從現在的情況來看，這個目標已經得以實現。
“現在，CBD即將開始第二個階段，即在聚集了國際級企業的基礎上，圍繞商務這個核心，豐富整個CBD功能的階段，在此之前，CBD的運營核心在于辦公為主的商務功能，而在今后，將逐步過渡到辦公、金融、商務社交等符合商務功能的時代，從而增加這個區域的附加值。”他說。
鄧東認為，在第一階段中，政府主要的收入可能是以土地出讓收入為主，但進入第二階段，獲取長期的稅收收入以及GDP貢獻，開始轉為主導思路。這也是CBD核心區第一單高層改造項目以及中服(專題 報告 論壇)大廈后6塊土地全部為商業金融用途的原因所在。
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